경기도 안성
과거 사통팔달의 경제적 요충지라고 불리우던 안성이 지금은 철도나 지하철도 없는 경기도에서 최낙후 지역 중 하나가 되었다. 완전 바닥을 찍은 안성이 지금 완전 수직 상승 중이다. 절대금액은 다른 곳이 더 높지만 상승률은 경기도에서 제일 핫한 거 같다. 그래서 공부 좀 해봤다.
[최근 업데이트2021002] 확정 분양권 미 획득시 계약 취소하면 계약금 반환가능.
■ 현재의 안성
고속도로 노선은 총 3가지 노선 경부, 평택-제천, 중부고속도로 톨게이트는 무려 4개.
1. 경부 고속도로 (안성IC)
2. 평택-제천 고속도로 (서안성IC, 남안성IC)
3. 중부고속도로 (일죽IC)
4. 아양 택지 개발
5. 안성 스타필드 오픈
■ 안성에서 진행중인 상황
지금 추가되고 있는 고속도로는 서울과 세종을 잇는 제2경부고속도로로 총 3개의 IC가 추가되게 됩니다.
1. 제2경부 고속도로 (서울-세종) 공사 중
톨게이트 (동안성IC, 서운IC, 고삼휴게소 톨게이트)
■ 미래의 안성
4차 철도망 확정
1. 평택-부발선 (일반기차)
2. 동탄-청주공항 (준고속, 250km/h, 청주공항 20분)
3. 광주-안성 경강선 연장(추진중)
4. 한국의 반도체클러스터 중심
5. 삼성 반도체 신규공장 소문 (기존에 삼성에서 매입 된 토지도 있어서 어느정도 신빙성이 있는 것으로 판단)
[FOCUS 경기] 철도시대 도래한 안성시
안성시가 19만 안성시민들의 오랜 염원이자 숙원사업이었던 철도 유치를 성사시켰다. 국토교통부는 지난 6월 철도산업위원회 심의를 거쳐 화성시와 안성시, 충북 진천군과 청주시를 잇는..
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■ 아파트 현황 (대장은 아양시티프라디움)
안성은 최근 아양택지지구를 개발을 통해 신규아파트를 공급하고 있는 상황.
교육, 인프라, 상권, 교통 등의 최고 수혜를 받고 있는 아양시티프라디움은 집 바로 앞에 공공도서관, 공원, 최대 상업지구가 위치해 있고, 도보 가능 거리에 이마트, 안성마트, CGV, 국립대학교, 초등학교가 위치해 있으며 왕복5차선 규모의 대로인접해 있고 688세대로 중형세대의 아파트이다. 그 바로 옆에는 그보다는 조금 부족하지만 비슷한 광신프로그레스가 있다. 가장 최근의 실거래 가격은 아양시티프라디움은 4억9천5백만원, 광신프로그레스 4억6천만원이다.
최근 바로 옆에 새로 분양한 공공분양 LH2단지 아파트는 34평기준으로 분양가가 약 3억3천가량 되고,
현재 분양 중인 흥화하브의 경우 동일 조건이 약 3억 7천 수준으로 분양 시 마다 수천만원씩 상승 중이다.
그 뒤로 분양하고 있는 것이 금호 어울림으로 10년 민간임대 전세형이다. 확정분양가는 3억 초중반으로 예상된다.
계약 후 분양 확정 가격을 알려준다고 하니 금액이 안맞으면 잠시 임대로 있다가 분양을 포기해도 되겠지만
현재 바로 옆 전세가 보다도 저렴한 금액으로 책정된 상태이고 이로 미루어 보아 확정 분양가도 그리 높지 않을 것으로 예상되기 때문에 이미 정해진 가격을 알 수 있어 안심이 되고, 구매 시 10년간 유예된 추가 금액 등 그리고 지역의 겹겹겹호재 지역 등등을 생각해 보면 청약을 하지 않을 이유가 없는 것 같다.
특히 청약시 어떤 조건도 없고, 소유주택으로 잡히지도 않고, 전국에서 청약이 가능하고, 선점만 하는 계약이기 때문에 더 메리트가 있는 것이 아닌가 싶다. 그래서 지금 유투브고 인터넷이고 난리인 상황이다. 청약을 시작하자 오전에 홈페이지가 다운된 상태였지만 점심시간을 지나면서 풀리기 시작했다.
청약 즉시 피만 받고 팔아도 되고, 중간에 3번까지 전매가 가능하고, 세금도 없다. ㅎ
그래서 나는 일단 청약을 했다 ㅎㅎ
이상한 점!!
분명 임대아파트인데 옵션이 존재한다?
임대를 하다가도 분양을 받을지 안받을지도 모르는건데 첫 입주하는 사람이 옵션을 선택한다는 것이 선뜻 이해가 가지 않았다. 코로나로인해 모델하우스 입장에 제한이 있고, 이미 예약이 모두 차 있는 상황이라서 볼 수도 없고 상담도 받지 못했기에 이 의문점은 더 커졌는데 그래서 조금 찾아보니 공개되지 않은 내용들이 있었던 것 같다.
정말 핵심이 되는 내용은 바로 이것이었다.
1. 입주 조건
이 아파트는 10년간 1년에 한 번씩 재계약을 거치는 민간임대아파트이다.
하지만 입주시 옵션을 선택할 수 있는 특이한 상황이었다.
2. 입주자 추첨
이 내용은 10년 민간 임대와 확정 분양가가와 분양우선권이 정해지지 않는 조건으로 10월 5일 입주자 100% 물량을 추첨제로 청약을 한다.
3. 계약 후
10월 8일 계약금 2,400만원을 내고 계약 마치면 이 중에서 또 다시 16일에 추첨을 통해 입주자의 70%는 확정 분양가 + 분양 우선권이 주어지는 계약을 할 수 있게 되고, 나머지 30%는 분양에 대한 어떠한 약정이 없이 임대만 하는 조건으로 계약이 이어지게 된다는 것이다. 따라서 확정을 받은 사람들은 이 옵션을 선택할 수 있게 되는 것이다.
4. 분양가격
84A 3억 5400만원 + 월 18만원,
84B 3억 6100만원 + 월18만원
※ 계약금 10% + 중도금 무이자 대출 (잔금시 확정분양가 포함 전세대출이 가능) + 전대 및 양도 가능.
■ 재수가 좋아서 확정 분양권을 받는다면?
* 84A기준 10/8 계약금 24,300,000원만 있다면 70%의 확률로 확정분양의 기회가 주어질 수 있다.
| 타입 | 공급 | 확정분양가 | 임대보증금 | 확정분양 계약금액 |
차액 | 월세 | 10년 월세 |
|
| 59A | 220 | 1억8천3백 | 12 | 1440 | ||||
| 59A | 68 | 1억8천3백 | 12 | 1440 | ||||
| 74A | 502 | 2억1천6백 | 15 | 1800 | ||||
| 74B | 80 | 2억1천6백 | 15 | 1800 | ||||
| 84A | 240 | 3억 5천4백 | 2억4천3백 | 1100만 | 1억 | 18 | 2160 | |
| 84B | 130 | 3억 6천1백 | 2억4천3백 | 1800만 | 1억 | 18 | 2160 |
84A기준 :
총분양가 3억 5400만원 + 10년 임대료 총액 (2,160만원) = 3억7천560만원
이득1. 10년 1가구 1주택 유지 가능 (주택수 산입 안됨)
이득2. 절세 (재산세 연 34만원 이상 * 10년 = 340만) 의료보험 등 약 1천만원
이득3. 입주 전 중도금대출 무이자 (분양사 보증)
이득4. 임대보증금 대비 확정분양 차액 1억원 10년 유예
-금리5% 기준, 10년 만기 일시 상환 조건인 경우 5천만원
이득5. 임대수입 10년 거주 및 전전대로 인한 수익. 월세 80기준 10년 임대비 9,600만원
(보증금 산정안함. 연 5% 상승률 미반영)
이득6. 임차권 승계시 (10년 임대기간 동안) 양도세 없음.
이득7. 대출 제한에서 비교적 자유롭다.
일반 아파트 = 주택구입자금 보증서, 민간임대아파트 = 주택임차자금 보증서 개념이므로
서로 별개여서 별개의 기준으로 HUG등의 보증을 이용할 수 있음.
ex) 비거주 10년 전전대로 임대하는 조건시
총 분양가 3억7천560만원 - 1억5천6백 (절세 약1천만원 - 유예금 이자 5천만원 - 임대수익 9,600만원)
= 실제 구입가격 2억1,960만원 (주변 현재 시세 실거래가기준 삼정그린코아 약4억1천)
= 확정 분양권으로 인한 현재 시점의 총이득 금액 1억9천40만
■ 청약일정
| 10월1~3일 | 청약신청 | ||
| 10월 5일 | 1차 추첨 (1,240세대) | ||
| 10월 8~12일 | 계약 및 계약금 납부 및 대출진행 |
계약금 2,430만원 + 확정 분양 계약 추가금 1,100만원 = 총3,530 |
+ 중도금 대출 진행 (무이자) 1회차(21.11.22) 24,300,000 2회차(22.04.20) 24,300,000 3회차(22.09.20) 24,300,000 4회차(23.02.20) 24,300,000 5회차(23.07.20) 21,870,000 |
| 입주지정일 | 잔금 | 잔금 99,630,000 | |
■ 현재 안성은 조정대상지역
[20201003] 현재 안성시 조정대상지역 (LTV 50 DTI 50)
- 3억 이상의 주택 매수 시 계약체결일로부터 30일 이내에 부동산거래신고서와 함께 자금조달계획서를 제출해야 함. (미제출시 500만원 이하의 과태료) 단, 금호 어울림 더프라임의 경우 매매거래가 아닌 임대차 거래이기 때문에 해당사항 없음.
- 대출시 기준임.
조정대상지역 LTV 50%적용
■ 만약, 30%확률로 확정이 되지 않았다면? 해지한다? VS 입주한다?
case1. 바로 해지한다
[계약금 2430만원 바로 소멸]
** 현재 30%에 해당해서 해지하는 경우 계약금을 환급해준다고 합니다.
단순 실거주 목적이 아니신분은 해지 하셔도 됩니다.
case2. 입주한다.
분양에 대한 확정가와 우선 분양권이 주어지지 않기 때문에 시행사는 10년 후 30%물량에 대해 일반적인 경우와 같이
분양시점에 감정평가를 통해 분양가를 책정할 가능성이 높다. 현재 분양한 아파트들이 약 3억 중반임을 감안하면 10년
후 가격이 더 낮아지기는 어려운 상황이지 않을까 싶다.
최근 건축을 위한 자재값이 두 배 폭등한 상황이라서 더더욱 어렵지 않을까 생각된다.
10월 5일 모델하우스와 그 옆에 다이소 주차장은 청약하러 온사람들로 정말 인산인해를 이루고 있었다.
오후2시 추첨인데 18시를 넘어가는 지금까지도 문자 통보가 없는 것 같다.
아쉽게도 꽝이다....ㅜㅜ
